房地產(chǎn)行業(yè)是鋼鐵行業(yè)的晴雨表，研究鋼鐵行業(yè)離不開(kāi)對房地產(chǎn)行業(yè)的把握，缺不了對房地產(chǎn)周期的定位，少不了對房地產(chǎn)建設的理解。2019年7月30日，中央政治局會(huì )議延續“堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位”，并且更進(jìn)一步提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”。房地產(chǎn)基調已定，我國房地產(chǎn)行業(yè)對鋼材的需求進(jìn)入下行通道。

　　分析框架：房地產(chǎn)建設周期對鋼材需求的影響

　　鋼材需求處于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前周期，短期內受到新開(kāi)工面積的直接影響，銷(xiāo)售回款情況進(jìn)一步在中期影響新開(kāi)工的持續性，長(cháng)期來(lái)看，國家政策和資金意愿影響房屋銷(xiāo)售和新開(kāi)工，最終影響鋼材需求，形成鋼鐵行業(yè)的房地產(chǎn)分析框架。

　　(1)新開(kāi)工決定房地產(chǎn)行業(yè)對鋼材需求的短期節奏。鋼鐵消耗主要位于房地產(chǎn)建設周期前端，因此需要重點(diǎn)關(guān)注拿地、開(kāi)工這兩個(gè)前周期指標，通常開(kāi)發(fā)商會(huì )在獲得土地使用權后1—6個(gè)月開(kāi)始進(jìn)入現場(chǎng)施工。

　　(2)資金回款決定房地產(chǎn)行業(yè)對鋼材需求的中期節奏。由于房屋銷(xiāo)售情況決定了開(kāi)發(fā)商資金回籠和再投資的節奏，通常從開(kāi)工到期房預售需要6—9個(gè)月，從開(kāi)工到現房銷(xiāo)售需要2—4年的時(shí)間。從資金占用角度出發(fā)，開(kāi)發(fā)商通過(guò)縮短開(kāi)工至預售的時(shí)間，拉長(cháng)預售至竣工交付的時(shí)間，可以最大程度的減少資金占用，回籠現金流。新開(kāi)工周期縮短，有利于鋼鐵需求。

　　(3)國家政策和資金意愿決定房地產(chǎn)行業(yè)對鋼材需求的長(cháng)期方向。國家政策可以劃分為貨幣政策和行業(yè)政策，貨幣政策主要是提高或下調存貸款基準利率；行業(yè)政策手段更為豐富，包括限售、限價(jià)、限購、限貸等。資金意愿可以通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)表征。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金主要有四個(gè)來(lái)源：國內貸款、自籌資金、利用外資和其他資金。其中，其他資金(個(gè)人按揭貸款和定金及預收款)占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的比重與日俱增，為50%以上，重要性不斷提升。

　　實(shí)證模型：鋼材銷(xiāo)售量與房地產(chǎn)行業(yè)的聯(lián)動(dòng)

　　通過(guò)2006年2月至2019年6月數據，以重點(diǎn)企業(yè)鋼材銷(xiāo)售量為因變量，房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)指標為自變量，構建回歸模型確立房地產(chǎn)行業(yè)與鋼材需求的相互關(guān)系。

　　回歸模型結果表明，新開(kāi)工面積、施工面積、現房銷(xiāo)售面積、期房銷(xiāo)售面積4項指標與鋼材銷(xiāo)售量呈現顯著(zhù)正相關(guān)關(guān)系，商品房待售面積與鋼材銷(xiāo)售量為顯著(zhù)反向關(guān)系，符合經(jīng)濟實(shí)質(zhì)。

　　(1)房地產(chǎn)建設前周期中消耗大量鋼材，新開(kāi)工面積與鋼材銷(xiāo)售量顯著(zhù)相關(guān)。新開(kāi)工面積屬于前周期指標，與鋼材消耗形成顯著(zhù)相關(guān)，新開(kāi)工面積每增加1萬(wàn)平方米，鋼材銷(xiāo)量增加230噸。施工面積中涵蓋房地產(chǎn)建設前周期，因此也與鋼材銷(xiāo)量顯著(zhù)正相關(guān)，施工面積每增加1萬(wàn)平方米，鋼材銷(xiāo)售量增加19噸�？⒐っ娣e屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)后周期階段，回歸模型顯示與鋼材銷(xiāo)售量無(wú)顯著(zhù)關(guān)聯(lián)。

　　(2)商品房銷(xiāo)售為開(kāi)發(fā)商提供現金流，刺激再次新開(kāi)工，商品房銷(xiāo)售與鋼材銷(xiāo)售量顯著(zhù)正相關(guān)。期房銷(xiāo)售面積每增加1萬(wàn)平方米，鋼材銷(xiāo)售量增加12035噸；現房銷(xiāo)售面積每增加1萬(wàn)平方米，鋼材銷(xiāo)售量增加9108噸。

　　(3)商品房待售面積指商品房現房庫存，是狹義的商品房庫存，當庫存增加時(shí)，開(kāi)發(fā)商開(kāi)工積極性回落，利空鋼材銷(xiāo)售量�；貧w模型同樣反映了商品房庫存與鋼材銷(xiāo)售量的反向關(guān)系，商品房待售面積每增加1萬(wàn)平方米，鋼材銷(xiāo)售量減少197噸。

　　感知未來(lái)：房地產(chǎn)行業(yè)對鋼材需求進(jìn)入下行通道

　　2019年1—6月，房屋新開(kāi)工的韌性為鋼材需求提供保障。2019年3月重點(diǎn)企業(yè)鋼材成交量創(chuàng )出近3年新高，達到5544.74萬(wàn)噸。根據中鋼協(xié)統計數據，6月重點(diǎn)企業(yè)鋼材成交量繼續攀升至5694.22萬(wàn)噸。

　　目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)處于“前高后低”狀態(tài)，開(kāi)工較高，銷(xiāo)售走弱。

　　前周期指標中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速維持在較高水平，2019年6月累計同比增速達10.90%；房屋新開(kāi)工面積累計同比增速雖然依然維持在10.10%的水平，但低于2016—2018年同期水平，并出現了拐頭向下的趨勢。房屋施工面積累計同比增幅達8.8%，不斷超越市場(chǎng)預期。

　　后周期指標中，房屋竣工面積和商品房銷(xiāo)售面積處于負增長(cháng)區間，累計同比增速分別為-12.70%和-1.8%�，F房庫存依然維持去化狀態(tài)，2019年6月待售商品房面積累計同比減少8.9%。

　　短期來(lái)看，當前房屋新開(kāi)工處于消磨韌性、抵抗回落的狀態(tài)。2019年，房屋新開(kāi)工面積從4月的峰值回落，6月，房屋新開(kāi)工面積累計同比增速為10.1%，低于2016—2018年水平。

　　中期來(lái)看，資金回款走差對新開(kāi)工的助力減弱。2010年至今，期房與現房銷(xiāo)售面積領(lǐng)先于新開(kāi)工面積6個(gè)月。當前房屋新開(kāi)工的韌性便來(lái)自于6個(gè)月前商品房銷(xiāo)售帶來(lái)的現金流。2018年信貸緊張，開(kāi)發(fā)商采取高周轉模式，加快開(kāi)工后預售、拿地、再開(kāi)工的節奏。2018年下半年，商品房銷(xiāo)售面積維持在同比增長(cháng)1.4%—4.2%的水平，給予開(kāi)發(fā)商足夠的現金流，從而再投資帶動(dòng)新開(kāi)工走強。目前，商品房銷(xiāo)售面積(含期房和現房)進(jìn)入負增長(cháng)區間，2019年1—6月依次為-3.6%、-0.9%、-0.3%、-1.6%和-1.8%。此外，從購置面積同樣可以看出端倪，2019年1—6月，本年購置土地面積增速維持在-28%至-34%的負區間。過(guò)去支撐新開(kāi)工韌性的資金流失，土地儲備回落，新開(kāi)工開(kāi)始承壓。

　　長(cháng)期來(lái)看，國家政策和資金意愿決定房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(cháng)期方向。目前，行業(yè)政策立意于長(cháng)效機制，不改收緊狀態(tài)。2019年7月30日，中央政治局會(huì )議強調“堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位”，更進(jìn)一步提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”。同時(shí)，監管持續施壓，抑制資金流向房地產(chǎn)。例如，銀行、信托等金融機構對房地產(chǎn)行業(yè)的放款加強監管工作，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債只能用于置換未來(lái)一年內到期的中長(cháng)期境外債務(wù)等。

　　總之，我國房地產(chǎn)行業(yè)對鋼材的需求進(jìn)入下行通道。更多鋼材相關(guān)信息敬請關(guān)注晨升鋼鐵！